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2008年广西防城港城南花园项目商业计划书.doc

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2008年广西防城港城南花园项目商业计划书.doc

广西防城港市南城花园项目商业计划书 2008年广西防城港城南花园项目商业计划书 目录 1项目概述1 1.1项目区位及用地1 1.2项目宗地现状2 1.3项目周边的社区配套3 1.4项目周边环境4 2产业分析5 2.1国家宏观经济形势对房地产的影响5 2.2北部湾经济区建设对项目的影响5 2.3城市经济环境6 2.4重大项目对房地产行业的影响8 2.5城市规划对项目的影响9 3市场分析10 3.1区域市场成长状况10 3.2区域市场供应产品特征11 3.3目标客户定位11 4规划设计要点13 4.1初步规划设计思路13 4.2主要经济指标14 5项目开发计划与投资估算15 5.1开发周期安排15 5.2投资估算16 6营销策略17 6.1预计市场份额17 6.2项目的市场定位17 6.3定价策略17 6.4销售策略17 6.5整合传播与措施18 7经营管理18 8项目财务与投资分析18 8.1销售收入18 8.2不确定性分析20 9风险应对21 9.1风险分析21 9.2风险防范对策22 10撤出计划22 25 广西防城港市南城花园项目商业计划书 为了控制中国经济过快增长,政府等各部门纷纷出台宏观调控政策,目的之一在于控制固定资产投资过热,这对直接带来银根紧缩、房地产拿地门槛提高。由此形势带来的总体投资资金成本提高、观望的消费预期不利影响下,寻找合适的投资机会、谨慎投资成为各房地产企业重要考量。属北部湾经济区的防城港市临港工业大项目纷纷落地,2007年GDP增速达20,同时城市化进程的快步发展,双向叠加给房地产带来了难得的契机。目前,全国不少城市的房地产业面临降温,而防城港市的房地产业却热火朝天、紧锣密鼓地进行着。此利好形势下,广西远通地产有限公司以位于防城市防城镇城南区,面积分别为A-112.71亩与B-247. 17亩的两块土地进行项目融资,寻求合作,相信能吸引到投资者敏锐的眼光。 1 项目概述 1.1 项目区位及用地 项目地块位于防城市防城镇城南新区与城南开发区,处于防城旧城区与防城市总体规划的新城中心的结合部。两地块呈“八”字型,面积分别为247. 17亩与112.71亩,位置如下图所示 项目区位 图1-1 防城港市城市总体规划图及项目区位 1.2 项目宗地现状 四至范围两地块北向与防城旧城区隔江相望。北沿规划路,南北大道贯穿两地块之间,西临防城江,东面与南面临规划路。 地势状况项目宗地之一呈“L”形,地势起伏较大,场地标高于南北大道。 地上物现状空旷地,有少量地上构筑物。 空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况A地块内有一条临时光缆穿过。 地质情况无不良工程地质条件。 沿街、沿江面沿街面540米,沿江面700米。 图1-2 项目宗地图 1.3 项目周边的社区配套 l 周边1000米范围内的社区配套 配套设施分类 名称 教育设施 城南小学 医疗卫生设施 防城一医院 商业设施 金融设施 市场 大西南批发交易市场 交通设施 文化设施 体育设施 地块周边基本社区配套比较少,不足以为项目提供服务,该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。 综合分析,从该项目沿主干路网乘车10分钟内可方便到达以下二个中心,一是城市商业中心,二是规划的城市级行政中心,这些中心的设施能辐射为该项目服务。 1.4 项目周边环境 l 道路情况 A、B两个地块均临南北大道,南北大道作为防城区与城市新区相连的主干道,为项目提供了便利的交通,通过南北大道项目可与各城区实现快速便捷的交通。 l 市政管线配套情况 总体上讲,区域具备基本的市政配套条件,具体分析如下 给水南北大道有输水管,可从中引出配水管为该项目提供水源。 排水南北大道有排水管道,项目内雨、污水可排入城市排水管网。 电力南北大道已有电力管线,需增设变压设备,便可接入项目。 通讯为城南电信局服务范围。已有南北大道已铺设通讯光缆。 图1-3 项目周边状况图 2 产业分析 2.1 国家宏观经济形势对房地产的影响 2007年总体经济运行平稳,但同时出现了物价上涨经济增长过快,投资过热,资金流动过剩的现象。针对这一系列现象,国家在土地控制和金融控制方面制定了一系列强有力的宏观调控措施,这些举措在稳定经济发展的同时给房地产开发带来了较为深远的影响。 土地方面国务院发布了关于加强土地调控有关问题的通知等一系列强有力的土地调控政策,有关部门也相继出台相关具体措施。对土地出让、开发、建设等过程进行严格审查和控制,改变了以往开发商宽松的拿地环境。 金融方面中国人民银行采用金融手段,多次上调利率,上调贷款基准利率和商业银行存款准备金率。同时,加强窗口指导,引导商业银行贷款,完善人民币汇率机制,不断完善外汇管理制度,加强资本市场基础制度建设。规范资本市场对房地产开发的资金链带来考验,给房地产项目开发的融资创新提出了新的要求,通过多元化的融资产品衍生多元化的融资渠道成为相关各方考虑。 房地产即使存在诸多问题,成为宏观调控的重要对象。住房仍面临较大需求,房地产投资仍将是牵引固定资产投资增长的主要动力之一。目前我国城镇人口每年以2000万左右的速度增长,2006年末达到5.8亿,预计2010年我国城镇人口将达到6.4亿人,城市人口的增加对房地产业提出新的需求,按人均22平米住宅建筑面积标准,新增2000万城市人口,将新建4.4亿平方米左右的住宅,住房消费的潜在需求将支持房地产业中长期保持较快发展。 2.2 北部湾经济区建设对项目的影响 2008年1月广西北部湾经济区规划获国务院批准,同时国家将广西北部湾经济区定位为国际区域经济合作区,如此定位之高,给广西北部湾经济区的发展,创造了无限的发展空间。 防城港市在广西北部湾经济区“三基地,一中心”的区域空间格局中,凭借优良的港口、便捷的交通及区位优势,将定位物流基地及大型临港工业的城市职能。以物流为核心,带动相关产业的发展,防城港经济将进入快速上升的通道。 中国与东盟国家合作正逐步深化,随着北部湾经济合作开发区的形成,对大西南、海南腹地经济的迅速起飞,对中南半岛的经济发展,对中国参与东南亚、南亚国家的经济协作都将产生不可估量的积极影响。新崛起的北部湾经济圈将促进华南、西南和东南亚三大经济圈的全面对接。从发展的眼光看,北部湾经济圈有望成为中国的第四大经济圈。 泛北部湾次区域合作推进中国与东盟的海上合作,符合中国与东盟次区域经济合作从“单一”走向“多元”的大趋势,既得到了中国领导人的高度关注和充分肯定,也得到了东盟相关国家的积极响应。防城港市地处沿海、沿边,拥有中国西部最大的港口和中国大陆三大陆路口岸之一的东兴口岸,既是西南地区最便捷的出海大通道,又是中国通向东盟的陆路、水路要道,是中国连接东盟的“窗口”和“桥梁”,区位优势日益明显,战略地位愈加突出。 2.3 城市经济环境 2.3.1 防城港市经济运行状况 “十一五”期间,防城港市经济社会发展的主要目标是生产总值和人均生产总值年均分别增长20%左右;“十一五”期末,人均生产总值超过3000美元;港口吞吐能力年均增长30左右;工业总产值年均增长32左右;财政收入年均增长26左右;外贸进出口总额年均增长20左右;全社会固定资产投资年均增长36左右;城镇化水平提高到45以上;城镇居民人均可支配收入年均增长9左右;农民人均纯收入年均增长8左右。防城港发展的重点和方向是 l 加快港口建设,逐步把防城港建成环北部湾亿吨大港。 l 优先发展工业,努力建成广西新兴的工业强市 以人为本,全面建设小康社会,到十一五期末,实现人均生产总值达到3600美元的小康社会目标。 2006年防城港经济快速增长。2006年生产总值达115.69亿元,增长17.1%,增幅全区第二;全社会固定资产投资68.96亿元,增长60.5%,增幅全区第一。07年全社会固定资产投资100亿元。 城市经济的快速发展为房地产提供了强有力的支撑作用,防城港的房地产发展处于飞速发展的时期。2006年防城港城镇人均可支配收入超过1000美元。根据行业经验,区域人均可支配收入达到1000美元时,该区域开始进入房地产高速增长期,居民居住水平以及住宅消费需求将大幅度提高。 2.3.2 防城港市房地产市场概况 l 固定资产投资与房地产发展趋势 图2-1 房地产投资占固定资产投资比重分析图 上图表明固定资产与房地产开发投资额逐年增长,房地产投资占固定资产投资的比重总体来说呈上升趋势。2006年,重大项目投资顺利进行,支撑固定资产投资高速增长。投资成为经济增长的主要拉动,对经济增长的贡献率达到70%以上,经济发展后劲越来越足,房地产投资开发成倍增长,城市房地产发展形势良好。 l 房地产发展数据分析 防城港紧紧围绕“兴港强市、富民”的目标,按照“大港口、大工业、大发展、大开放”的思路,推动房地产行业迅猛发展。 图2-2 房地产投资开发额及其增长分析图 上图说明防城港的房地产起步比较晚, 2003年才刚刚开始起步,04年房地产开发升温,但是涨幅不大。从05年开始,增长速度加快,到06年房地产开发开始成倍增长,可见防城港的房地产投资劲头强烈,未来市场前景广阔。 表2-1 2002-2007年房地产数据 项 目 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-11月份 房屋建筑施工面积(万平方米) 38.96 80 104 86.45 127.91 房屋建筑竣工面积(万平方米) 32.91 31.96 58 41.46 47.18 商品房施工面积(万平方米) 46.66 53.95 商品房竣工面积(万平方米) 17.13 商品房销售面积(万平方米) 6.29 4.07 17.19 11 15.42 26.28 商品房销售额(亿元) 0.35 0.38 1.37 1.33 2.27 4.66 商品房平均销售价格(元/平方米) 556 933 797 1209 1472 1773 资料来源统计年鉴,统计公报 【小结】2005-2007年防城港市房地产呈现活跃的状态,2005年受到宏观调控影响比较大,房地产市场整体建设速度有所放缓;2006年由于投资力度加大,房地产发展迅猛。2007年市场住房需求急剧上升;相应的市场投放量快速增加,整个市场朝着协调稳定的方向发展。 2.4 重大项目对房地产行业的影响 作为中国西南出海通道的主门户,防城港成为连接中国东盟的主桥梁和主枢纽带。目前,大批重大项目相继开工建设,临海工业发展势头迅猛 l 千万吨级钢铁项目防城港千万吨级钢铁项目,是武钢、柳钢合力打造的重量级项目,钢铁基地工程静态总投资为552.77亿元。按照“三年出产品、三年见效益”的建设目标,2008年至2010年三年内,防城港钢铁基地项目将投入资金六百余亿元人民币,2010年正式建成投产,建成后技术人员将达到3-5万人,上下游企业人员10-20万人。 2008年3月17日国家发展改革委已正式同意广西与武钢、广东与宝钢开展广西防城港钢铁基地和广东湛江钢铁基地项目前期工作。目前,防城港市已专门成立钢铁项目推进工作总指挥部,总指挥长由市委书记禤沛钧和市长莫恭明担任。 l 防城港电厂第一期的发电容量为120万千瓦,投资额为55亿人民币,为广西省最大的外商电力投资项目。2007年9月已经投产,建成后需员工1000人。 l 白龙核电项目目前白龙核电站建设已列入国家计划,正在进行前期规划,项目规划建设6台百万千瓦级核电机组,一期工程建设两台百万千瓦级机组。建成后需员工5000人。 l 万鑫钢铁厂公司是一家拥有3亿资产的钢铁公司,现有工作人员一千多人。年产200万吨钢项目已竣工投产。 l 大海粮油一期投资总额为2950万美元,注册资金2000万美元。于2001年11月投产,2004年工业生产总值达39.97亿元。 l 宏源浆纸计划总投资5亿元人民币,到2006年4月底已完成投资4.36亿元,完成计划的87.2,已投入试生产阶段。 l 中油能源高纯复合LPG项目总投资1.6亿元人民币,2006年2月底建成投产,年销售产值达到10亿元以上。该项目的建成将大大缓解广西及云、贵地区液化气供应紧张的状况。 在重大项目的拉动下,房地产开发投资发展迅猛。2007年1-4月,房地产开发完成投资3.7亿元,增长7.66倍。增速成倍增长的主要原因之一是泛北部湾经济区战略构成影响,房地产市场火爆,刺激全市购买住房人增多。 2.5 城市规划对项目的影响 根据防城港市总体规划(2003-2020年),防城港将建成中国大西南出海主通道上的枢纽港口城市,环北部湾区域重要工业基地。到2010年,城市中心城区规划人口为25万人,中心城区建设用地30平方公里。城市将由三部分组成港口发展用地、城市主城区和企沙工业区。 主城区和企沙工业区构成中心城。其总体布局采用“一城四区”的带状组团式结构形态,按照“中心集聚,带形布局,自然分隔,组团明确,轴向发展”的特点进行城市空间与用地布局。 按照防城港市住房建设规划(2006-2010)预测,至2010年,防城港市中心城区建设各类住房共约3.75万套,新增住房总建筑面积为415万平方米。新增住房主要往3个地区发展防城港市中心区、防城城区、桃花湾片区作为新增住房建设重点发展的地区。其他商品住房主要选择建设在城市中心区东西大道以南区域和桃花湾片区北半部。 根据防城港市城市商业网点规划(2006-2020年), 2006-2020年商业发展的主要目标是到2010年,防城港市形成港口城区、防城城区两个区域商业中心。到2015年,防城港市形成沙潭江-公车城区、港口城区和防城城区三个区域中心。到2020年,基本形成具有防城港市特色的“一心三区、一基两翼(一个物流基地、两个物流中心)、二十一街、多点”的商业网点空间布局。 3 市场分析 3.1 区域市场成长状况 3.1.1 区域市场简述 该项目行政隶属防城镇城南区,位于防城旧城区和市商业中心之间,距离外环线不到1公里。区域市场范围界定在城市中心区(如图所示),旧城区是较早的建成地区,市政建设和各项功能、环境都需要进一步改造完善,故项目能吸引旧城区改善居住条件的居民,同时,在城市商业中心区辐射的范围内,能获得邻近商业中心的便利又避免了商业的喧嚣。 该区域市场的基本特征表现如下 1)由于政府的大力支持,该区域市场目前正处于快速增长时期,区内整体生活环境和配套条件得到明显的提升。 2)产品供应和客户购买力可以看出,该区域已经成为防城市旧城向新城过渡的区域,市场发展的较为成熟且市场容量相对较大。 3)属于开发时序较早的区域市场,整体呈现购买力强,是旧城区改善居住需求的节点,对于旧城区的辐射力强。 4)是今后两年城市中心区市场的开发热点,这也促进了该区域市场整体价位提升。 3.1.2 区域市场在市内各项指标成长状况 1)销售量该区域市场的销售量一直稳步增长,尤其是2007年的增长幅度最大,较2006年同比增长了108。 2)销售量与上市量的比较目前镇城南新区基本处于供销平衡状态。 3)平均单价走势目前镇防城区的平均单价在1500元/平米到2500元/平米之间,是中档物业的集中区域。 3.2 区域市场供应产品特征 城市中心区市场基本呈现各档次产品供需的差量空间基本相近,即各档次产品皆未出现明显的供求悬殊、供应量远小于需求量的良好投资空间。 3.2.1 区域市场各档次产品的集合特征 1 低于2000元/平方米 该档次产品多分布于远离商业与行政中心的位置,地域分布较差,多为开发形式单一,配套、设计上仅顾及区内基本的环境、配套要求。借助地理位置及产品投入等全方面的降低成本,以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外迁户的需求。建筑形式基本为多层。具有代表性的项目有富丽锦城花园 2 20002500元/平米 该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位。此类产品也多数分布城市中心外的位置,但此类物业对产品以外附加值的设计已较为注重,从景观设计、户型选型、材料运用等方面做得较细,以此弥补地域优势不足。 且该类物业多为大、中型规模的开发,产品主要以多层开发为主,辅以部分小高层。具有代表性的项目有宝龙大儒世家、荣桂翠堤园、阳光山水花园、长岛丽江花园。 3 25003500元/平米 该档次产品的主要集中在港口及桃花湾地区,产品自身优势较少,依仗地理优势跻身于该空间市场。具有代表性的项目有欧景蓝湾、和德国际、恒信花园等。 总结项目应该注重附加值的提高,在同档次产品中拉升了住宅品质,助推产品从同等竞争中脱颖而出。 3.3 目标客户定位 3.3.1 目标市场客层特征 该区域客户基本分为三类 ◆ 来自商业与行政中心区人士置业人士此类人群以方便于工作初次置业为主,亦包含为方便工作并改善原有住房条件为主要购房目的再次置业者,此类客户首先注重区域地点,其次是环境景观、文化氛围、物业品牌等方面。 ◆ 来自旧城区追求生活质量的改善型客户此类客户以购置第一居所为主,以全面改善现有住房条件为主要购房目的,追求面积指标增大、产品改进,同时又追求居住环境改善、居住品质提高,此类客户消费观念较为成熟、冷静,往往不为媒体宣传所左右。 ◆ 向往靠近城市商业中心优越地理位置的安居型客户此类客户购买力较弱。由于受经济实力的限制,故此类人群只能以牺牲面积、地点、产品附加值为代价,以获取在本区生活的条件。此类人群购房首要条件是房型、面积,在经济条件允许的情况下在考虑地点、环境等其它因素。 3.3.2 本案目标人群特征 本案目标人群来源于全市各个区,基本以旧城区、城南区客户为主。在职业特点上主要集中于经商人士、专业人士、企业中层、政府官员、二次换房的需要者等收入水平较高并且稳定的人群,他们追求工作便利位置,较高品质的生活质量,对小区的环境、配套设施等要求比区域内现有小区要提高一个档次。 从以上的分析可以看到,项目的潜在消费者主要包括以下几个类型 潜在客户约10 重要客户约10 区域来源乡镇,或在市里谋生的乡镇人 职业特点富裕乡镇居民(东兴) 置业目的自住 置业特征大部分在市以下有住房,购房目的主要是在城市生活, 经济能力家庭年收入4万 以上 区域来源全国 职业特点企业经营者、个体业者 置业目的自住、投资 置业特征已有住房,购房目的是为了便于商业经营、养老,充当第二居所的功能, 经济能力家庭年收入10万以上,资产在70万左右。 区域来源市内、港口 职业特点产业聚集带来的次高收入人群,企业管理人员、技术人员 置业目的自住 置业特征成家、立业 经济能力月均收入约4000元,家庭年收入5万以上 较重要客户约30 区域来源旧城市内,商业 中心区、行政中心区 职业特点政府机关公务员、医院、学校、企事业单位职员及企业经营者、个体业者等 置业目的自住 置业特征成家或改善居住环境 经济能力月均收入约4000元,家庭年收入5万以上 核心客户约50 核心 4 规划设计要点 4.1 初步规划设计思路 图4-1 项目规划总平面图 本项目用地位于防城港市行政中心和商业中心规划的中心区。临南北大道,南距只行政中心5公路,北到防城区中心2公路,交通便捷,位置优越,周边均为新开发或正在规划建设的城市街区,本项目将发展成为一个集合高尚住宅、商业、公寓等多种业态的综合社区,住宅产品形态定位为多层与小高层结合。 在场地设计中充分考虑原地形地貌的现状特点,形成台地布局模式,最大限度减少土方量,保持土方平衡,有效节约投资,缩短建设周期,同时创造出富有特色的台地式景观环境。并保留部分原生态环境,自然的景观与组团式绿地互相融合渗透,形成了丰富的空间形态。 小区人流主入口设于沿南北大道中部,车流进出口设两个,一个在小区西侧于综合楼与住宅楼之间,一个设在南侧规划路上,对交通既方便又安全,兼做消防车道出入口使用。通过入口组织,基本实现机动车与步行系统的分流。 4.2 主要经济指标 4.2.1 A地块 序号 指标内容 单位 数值 备注 1 征地用地面积 ㎡ 75143.76 2 总建筑面积 ㎡ 137297.00 地上地下 3 计算容积率面积 ㎡ 128790.00 3.1 住宅 ㎡ 101960.00 小高层 ㎡ 57800.0 多层 ㎡ 44160.00 3.2 商业 ㎡ 26200.00 3.3 幼儿园 630 4 地下建筑面积 ㎡ 4827 含人防 5 容积率 1.71 6 建筑密度 27.4 7 停车位 个 370 7.1 地下停车 个 38 7.2 路面停车 个 340 含架空层 8 绿化率 40 9 应建人防面积 ㎡ 10 总户数 户 1030 4.2.2 B地块(估算值) 序号 指标内容 单位 数值 备注 1 用地面积 ㎡ 164783.32 2 总建筑面积 ㎡ 3 计算容积率面积 ㎡ 329500. 00 3.1 住宅 ㎡ 294550.00 小高层 ㎡ 174300.00 多层 ㎡ 120250.00 3.2 商业 ㎡ 32950.00 3.3 公建 2000 4 地下建筑面积 ㎡ 11800.00 含人防 5 容积率 2.0 6 建筑密度 32 7 停车位 个 7.1 地下停车 个 7.2 路面停车 个 含架空层 8 绿化率 30 9 应建人防面积 ㎡ 10 总户数 户 5 项目开发计划与投资估算 5.1 开发周期安排 计划的原则根据本项目的总体规模以及可能的市场容量评估,按成本土地开发及工程建设的客观规律,本项目将采用分期开发,按市场变化进行弹性控制的推进模式,在统一策划、统一规划、统一经营的指导思想下进行项目开发。 项目开发分为两个组团,5个分期,共5年。其中工程建设阶段为由2008年10月到2013年10月, 60个月,具体计划如下 图5-1 项目分期建设时序图 表5-1建设分期表 分期 内容 建筑面积(㎡) 物业类型 A组团 第一期 多层 32000 住宅、商业 小高层 27800 第二期 多层 38360 住宅、商业 小高层 30000 B组团 第三期 多层 75500 住宅、商业 第四期 多层 134000 第五期 多层 120000 合计 5.2 投资估算 5.2.1 投资估算的依据 l 项目用地的图纸文件,及对项目拟建设的物业类型。 l 建设主管部门颁布的报建费用征收文件。 l 实地调查的商品房市场及销售资料,以及同类项目的成本概预算及决算资料。 其中主要的建安成本小高层按1800元/㎡,多层按1300元/㎡计算 5.2.2 投资估算 费用名称 单位造价 工程量 总造价(万元) 备注 1.土地费用 40.00 359.88 14395.20 评估价 2.前期费用 6328.55 2.1前期顾问费 40.00 2.2土地勘探 5.00 23.99 119.96 2.3土地平整费用 12.00 47.99 575.82 平均高差本项目按2米计算 2.4设计费 30.00 47.31 1419.35 2.5报建费 4173.41 2.5.1城市配套费 1990.78 建安费的3% 2.5.2规划技术服务费 61.51 2.5.2.1住宅及其他 1.20 41.40 49.68 2.5.2.2商业 2.00 5.92 11.83 2.5.3白蚁防治费 2.00 47.31 94.62 2.5.4劳保费 1327.19 建安费的2% 2.5.5质量监督费 119.45 建安费的1.8‰ 2.5.6墙改费 4.60 47.31 217.63 2.5.7散装水泥保证金 0.15 47.31 7.10 2.5.8工程招投标代理费 165.90 建安费2.5‰ 2.5.9垃圾处理费 1.50 47.31 70.97 估算值 2.5.10施工图审查费 2.50 47.31 118.28 3.工程费用 72233.11 3.1市政配套费 5873.85 3.1.1硬地工程费 150.00 8.33 1249.18 含道路、广场, 3.1.2绿化工程费 100.00 8.40 839.74 含水体, 3.1.3基础设施建设费 80.00 47.31 3784.94 供水、电、气、电信工程 3.2建安工程费 66359.26 3.2.1多层 1300.00 39.85 51803.70 3.2.2小高层 1800.00 5.78 10404.00 3.2.4非人防下室工程 2000.00 0.00 0.00 3.2.5人防地下室 2800.00 1.48 4151.56 4.不可预见费 2356.85 前期费用和工程费用的3 5.营销费用 5533.56 5.1营销代理费 2075.09 销售额1.2 5.2广告推广费 3458.48 销售额2 6.管理费用 3033.79 6.1运营管理费 2166.99 工程费用的3% 6.2项目监理费 866.80 工程费用的1.2% 8.总投资 103881.07 项目预计总投资额为103881.07万元。 6 营销策略 6.1 预计市场份额 综合前文的各项分析,特别是因钢铁、核电等项目带来近25万人口的机械增长(未来3-5年,项目的聚集效应尚不能完全显现,保守估计聚集人口应在5-8万),按人均25平方米住房需求计算,未来3-5年防城港有近125-200万平方米,根据防城港市目前的房地产销售状况及目前的发展态势,在考虑北部湾经济区发展的空间优势的情况下,预计项目在开发周期中的五个分期内的市场空间分别为4万㎡、7万㎡、10万㎡、14万㎡、16万㎡。 6.2 项目的市场定位 l 市场的导向 l 竞争的导向 l 资源的导向 l 消费者 通过前文在以上几个层面的分析,本项目将定位为滨水高尚集合居住社区。 6.3 定价策略 根据项目中端的市场定位及自身的具备的位置条件,项目将采用“低开低走”的价格策略,稳步实现项目的市场价值。 6.4 销售策略 根据项目目标消费人群的特征,从销售工作的实效性和销售费用的节约出发,兼顾市场推广上“推拉”结合实施的需要,建议采取定向销售策略,将销售渠道定位为直达目标消费人群的直通渠道,通过区域消费市场挖掘和“一对一”销售来取得令人满意的销售业绩。 6.5 整合传播与措施 l 紧紧围绕目标消费人群的行为特征选择媒体; l 注重促销过程实施的新颖、准确、到位; l 整合楼盘优势要素,争取用“一个声音”说话; l 最大限度的利用围绕目标消费者的各种传播手段,强化媒体组合优势。 广告主题语 守望江风景,住在城中心 l 有位置诉求城中心 l 有社区功能住 l 有状态形容守望 l 从业主角度表达 l 既了描绘位置功能,又表达心理感受 l 口语化,言简意赅,易记易传 7 经营管理 项目将利用战略合作伙伴宝资诚房地产项目管理集团和宝资通联行专业的地产集成服务能力,采用国际先进的项目管理经验,对项目的开发建立三级进度计划管理体系进行项目内部控制与外部协作,设立成本管理,工程技术管理、财务、客户服务等基本职能部门对项目进行控制;在工程规划设计、工程施工监理、策划销售、物业管理等方面,将充分地采用与国内外资深专业机构人合作的方式,进行社会资源的整合,达到项目顺利推进的良好目标。 8 项目财务与投资分析 8.1 销售收入 8.1.1 销售价格与计划 结合防城港市整体经济水平、房地产发展现状、项目所在地段交通便利度和配套完善度、本项目物业档次定位和消费者可以接受的价格水平,将本项目住宅、商业做出以下价格预测 表8-1 销售价格预测表 (单位元/㎡) 小高层住宅 多层住宅 商业 A组团 1期 2200 2000 3800 2期 2600 2400 5000 B组团 3期 3200 2800 6000 4期 3200 7500 5期 3600 9000 表8-2 可销售物业的平均售价 序号 可售物业 面积(㎡) 均价(元/㎡) 备注 1 住宅 399140.00 3223.3 128653.8 2 商业 59150.00 7484.4 44270 根据对市场容量的预测、工程的计划以及项目在营销上的考虑,制定以下销售计划 表8-3 销售面积计划表 (单位㎡) 小高层住宅 多层住宅 商业 小计 合计 A组团 1期 15000 20000 5000 40000 110000 2期 37210 24790 8000 70000 B组团 3期 5590 (1、2期剩) 75500 13200 (1、2期剩) 94290 348290 4期 119000 15000 134000 5期 102050 17950 120000 合计 57800 341340 59150 458290 8.1.2 销售收入 根据以上对项目工程进度、以及销售价格分析,本项目推盘计划和销售收入预测表如下(见下表) 表8-4 销售收入表 小高层住宅 多层住宅 商业 小计 A组团 1期 面积㎡ 15000 20000 5000 价格元/㎡ 2200 2000 3800 销售收入(万元) 3300 4000 1900 9200 2期 面积㎡ 37210 24790 8000 价格元/㎡ 2600 2400 5000 销售收入(万元) 9674.6 5949.6 4000 19621.2 B组团 3期 面积㎡ 5590 75500 13200 价格元/㎡ 3200 2800 6000 销售收入(万元) 1788.8 21140 7920 30848.8 4期 面积㎡ 119000 15000 价格元/㎡ 3200 7500 销售收入(万元) 38080 11250 49330 5期 面积㎡ 102050 17950 价格元/㎡ 3600 9000 销售收入(万元) 36738 16155 52893 合计 161893 项目销售收入约161893万元。 8.1.3 项目税费率 按目前国家的税收法及相关费用规定,不动产项目开发的税费包括营业税、营业税附加、教育附加税、土地增值税等,目前同类项目的综合税率在1011之间,本项目取11进行估算,本项目的开发建设可实现税费约 1.78亿元(见表9-5)。 表8-5 经济效益评价表 序号 项目 税率 金额(万元) 备注 1 销售收入 161893.00 2 总投资成本 103881.07 3 综合税 11 17808.23 包含营业税及附加、所得税、土地增增值税 4 税前利润 58011.93 5 税前利润率 55.84 6 税后利润 40203.7 7 税后利润率 38.7 8.2 不确定性分析 本项目的风险主要由开发成本、销售价格、空置率、销售进度、开发周期等方面的变化引致,其中尤以销售价格的变化和销售进度的快慢影响最大。而这些变动因素,又受政治、经济、社会条件的影响。 8.2.1 盈亏平衡分析 (1)销售面积以计算容积率面积458290平方米计(不含停车位),开发总成本为103881.07万元,销售费用为销售收入的3.5,销售税费(营业税及附加)为销售收入的5.55,则 这说明项目在基本规划指标不变的情况下,当销售价格为2492.26元/平方米,即销售价格相对于项目可销售物业平均价格3532.54元/平方米下降29.45时仍可以达到收支平衡,说明本项目抵抗售价的能力较强。 (2)本项目的总销售收入为161893万元设为P,开发总成本为103881.07万元设为W,则达到盈亏平衡点时的销售收入P*可用下式表示 P*1-3.5-5.55-W0 则 P* W/1-3.5-5.55=103881.07万元/0.9095114217.78万元 达到盈亏平衡点时的销售回款率为 P*/P 114217.78万元/161893万元70.55 盈亏平衡点销售面积销售回款率销售面积70.55458290323323.60㎡ 这说明当项目销售回款率达到70.55,销售面积为323323.6平方米时,本项目投资保本,当销售回款率超过70.55时,项目开始盈利。项目盈亏平衡点较低,项目适应市场变化的能力较强,抗风险的能力较大。 8.2.2 敏感性分析(略) 9 风险应对 9.1 风险分析 项目风险涉及政策风险、社会风险、市场风险、规划风险、经营风险、财务风险、

注意事项

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